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ADI_Veille stratégique et réglementaire du 20 au 26 janvier 2026
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La veille juridique hebdomadaire dédiée au secteur de l’immobilier
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Nouveau rendez-vous hebdomadaire !
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Envoyé chaque lundi après-midi, ce bulletin synthétise les
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principales évolutions législatives, parlementaires et jurisprudentielles
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Un décret du 15 janvier 2026 étend le champ d’application de la RE 2020 à de nombreux nouveaux types de bâtiments, au-delà de l’habitation, des bureaux et de l’enseignement primaire ou secondaire.
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Cette évolution, rendue obligatoire par la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) qui doit être transposée d'ici mi-2026, vise à soumettre l’ensemble des constructions neuves à des exigences renforcées de performance énergétique et environnementale. Le texte s’appliquera aux demandes de permis de construire ou déclarations préalables déposées à compter du 1er mai 2026, tout en prévoyant des exclusions ciblées pour certaines opérations spécifiques ou de faible ampleur.
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À noter, parmi les principales dispositions :
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- Un périmètre fortement élargi : la RE 2020 s’appliquera désormais à de nombreuses typologies, notamment les bâtiments à usage industriel et artisanal, mais aussi les hôtels, commerces, restaurants, bâtiments universitaires et de recherche, établissements de santé et médico-sociaux, équipements sportifs, aérogares, médiathèques, bibliothèques ou crèches.
- Des exigences de résultat précisées : le décret fixe cinq exigences portant sur l’optimisation de la conception énergétique, la consommation d’énergie primaire, les émissions de GES, l’impact carbone des composants et le confort d’été.
- Une mise en œuvre aménagée : application aux dossiers déposés à compter du 1er mai 2026 ; restent exclus certains bâtiments à contraintes techniques spécifiques, les constructions temporaires, les bâtiments ou extensions de petite surface, qui demeurent soumis à la RT 2012.
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MODIFICATIONS DE LA RE 2020
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RE 2020 : le Gouvernement a annoncé l'ouverture d'une consultation publique, du 19 janvier au 9 février 2026, sur une nouvelle vague de modifications réglementaires, visant à intégrer une partie des recommandations du rapport Rivaton, publié en juillet 2025.
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Trois textes sont ainsi soumis à consultation : un projet de décret modifiant les exigences de performance énergétique et environnementale, un arrêté spécifique aux surélévations, et une note de présentation. L’objectif affiché est d’ajuster la RE2020 afin de mieux concilier exigences carbone, qualité d’usage des bâtiments, adaptation aux vagues de chaleur, et faisabilité des projets, notamment pour les immeubles complexes (IGH, surélévations).
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Les modifications proposées introduisent plusieurs mécanismes de modulation des seuils réglementaires, notamment pour tenir compte des surfaces extérieures d’agrément, de la hauteur sous plafond, des contraintes propres aux immeubles de grande hauteur, et de certains cas d’usage de la climatisation lorsque le chauffage est imposé (réseaux de chaleur urbains classés). Un volet spécifique vise également à simplifier et adapter les exigences applicables aux surélévations, selon leur taille et leur proportion par rapport au bâtiment existant.
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- Objet de la réforme : ajuster la RE2020 pour intégrer les recommandations du rapport Rivaton, en améliorant la qualité d’usage, l’adaptation climatique et la faisabilité carbone de certains projets (balcons, HSP, IGH, climatisation, surélévations).
- Principales évolutions : introduction de modulations des seuils carbone et énergétiques (Ic Construction, Ic Énergie, Bbio, Cep) selon les caractéristiques des bâtiments ; traitement spécifique des surélévations par arrêté dédié.
- Calendrier : consultation publique jusqu’au 9 février 2026 ; entrée en vigueur envisagée au 1er juillet 2026, après finalisation des textes.
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Dans le cadre des consultations, le Conseil supérieur de l'énergie (CSE) devrait examiner ces projets de textes ce mardi 27 janvier 2026.
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Terra Nova relance l'idée de supprimer les CEE. Dans une étude parue le 22 janvier 2026 dédiée à la politique du logement, le think tank Terra Nova (cercle de réflexion de centre-gauche) propose de supprimer le dispositif des Certificats d’économies d’énergie (CEE) et de le remplacer par une taxe carbone progressive.
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L’idée serait de faire contribuer « tous ceux qui utilisent une énergie carbonée » (entreprises comprises) et de réaffecter le produit de cette taxe sous forme de subventions pour accélérer la décarbonation et l’amélioration du bâti. La proposition est présentée comme une remise en cause de la logique actuelle des CEE, qualifiés de mécanisme assimilable à un « droit à polluer ».
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Assouplissement de l'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) et facilitation des projets industriels. La commission mixte paritaire (CMP) réunie le 20 janvier 2026 sur le projet de loi de simplification de la vie économique (SVE) a entériné plusieurs assouplissements majeurs des règles de sobriété foncière, afin de faciliter la réalisation de projets industriels jugés stratégiques.
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Ainsi, le texte ouvre la possibilité de déroger au ZAN pour les projets industriels d’intérêt national majeur, ceux liés à la souveraineté nationale ou à la transition écologique, ainsi que pour les aménagements et logements directement associés.
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Plusieurs dispositifs visent à sécuriser juridiquement et accélérer ces projets : dépassement possible de 20 % des objectifs de sobriété foncière des documents d’urbanisme sans justification, extension du recours à la raison impérative d’intérêt public majeur (RIIPM) via déclaration de projet ou déclaration d’utilité publique (DUP), y compris rétroactive, et facilitation des dérogations environnementales pour certains projets (centres de données, infrastructures, télécoms).
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En gestation depuis près de deux ans, le projet de loi SVE arrive presque au terme de son parcours parlementaire. Il doit en effet encore surmonter un dernier vote à l’issue incertaine, dans chaque chambre, le 27 janvier à l’Assemblée nationale, puis le 29 janvier 2026 au Sénat.
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COUR DES COMPTES ET FONDS FRICHES
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Fonds friches : un bilan mitigé. Telle est, en substance, la conclusion de la Cour des comptes dans un rapport dédié à l'évaluation de ce dispositif. S'il est jugé utile pour accompagner la reconversion de fonciers déjà artificialisés, le fonds friches demeure perfectible en matière de ciblage et de pilotage, avec des données considérées insuffisamment fiables
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Sur la période 2021–2024, le dispositif a financé 2 778 projets pour 1,4 Md€, et l’institution pointe un effet déclencheur à nuancer : dans son échantillon, 98 % des projets subventionnés auraient démarré, contre 68 % de projets non subventionnés ayant tout de même été lancés, suggérant un possible effet d’aubaine. Tout en confirmant les effets positifs de ce levier financier, la Cour recommande un resserrement des critères et une exigence accrue de justification (surcoûts, impacts ZAN, traçabilité).
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ACCÉLÉRATION INDUSTRIELLE
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Permis industriels : report du projet de règlement « Industrial Accelerator Act » (IAA). La Commission européenne prépare un nouveau règlement visant à accélérer l’octroi de permis pour les projets industriels, en particulier ceux liés à la décarbonation des industries énergo-intensives.
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Objectif : porter la part de l’industrie manufacturière à au moins 20 % de la valeur ajoutée brute de l’UE d’ici 2030. Le texte introduirait notamment la notion de projets industriels « stratégiques », bénéficiant d’une présomption d’intérêt public supérieur, assortie de facilités procédurales (délais encadrés, possibilité d’accord tacite en l’absence de réponse), ainsi que la création de zones nationales d’accélération industrielle, susceptibles d’alléger certaines évaluations environnementales sous conditions.
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Initialement annoncée pour le 29 janvier prochain, la présentation de l’IAA a été reportée au 25 février 2026, selon un agenda provisoire de la Commission, cette date demeurant indicative. Il s’agit du quatrième report depuis novembre 2025. La Commission explique ce décalage par la nécessité de finaliser un texte complexe et de préserver un haut niveau d’ambition, tandis que plusieurs États membres, dont la France, ont exprimé des réserves sur certaines dispositions, en particulier l’encadrement des délais et les mécanismes d’accord tacite.
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Brèves Contexte, publiées les 20 et 21 janvier 2026
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TAXONOMIE ET FINANCE DURABLE
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Taxonomie verte : reconstitution de la plateforme sur la finance durable. La Commission européenne a annoncé, le 21 janvier 2026, la reconstitution de la « plateforme sur la finance durable » pour un troisième mandat courant jusqu’à fin 2027. Cette instance d'experts est en place depuis 2020.
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Sa mission est de conseiller l’exécutif européen sur l’application de la taxonomie européenne des activités durables, notamment via des rapports portant sur les critères techniques et la classification des activités au regard des objectifs climatiques et environnementaux de l’UE.
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La nouvelle composition rassemble un panel large d’acteurs – industries, assurances, banques, ONG et régulateurs – et reste présidée par Helena Viñez Fiestas (commissaire de l'Autorité espagnole des marchés financiers). Ce nouveau mandat s’inscrit dans les priorités politiques actuelles de la Commission, marquées par une volonté affichée de simplification de la taxonomie. Une première consultation sur la simplification des actes délégués a déjà été menée, et une proposition de la Commission est attendue au deuxième trimestre 2026.
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Brève Contexte, publiée le 22 janvier 2026
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MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX
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Une convention d’occupation du domaine public n’est pas (automatiquement) un marché public de travaux. Dans une jurisprudence récente, le Tribunal des conflits juge que la convention d’occupation du domaine public conclue par une Chambre de commerce et d'industrie (CCI) avec une société, l’autorisant à occuper un terrain (aéroport) pour y construire et exploiter des bureaux, ne doit pas être requalifiée en marché public de travaux.
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Ainsi, la qualification de marché de travaux est écartée faute, pour la personne publique, d’avoir exercé une influence déterminante sur la conception architecturale ou d’avoir imposé des aménagements intérieurs spécifiques ou d’ampleur. Le Tribunal des conflits rappelle également l’absence de clauses impliquant un régime exorbitant.
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Conséquence : ce type de montage (occupation + construction financée, notamment via crédit-bail) relève d’abord d’une logique contractuelle distincte des marchés publics, avec un impact direct sur le régime juridique applicable et le juge compétent en cas de litige.
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