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ADI_Veille stratégique et réglementaire du 16 au 23 février 2026
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La veille juridique hebdomadaire dédiée au secteur de l’immobilier
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Votre rendez-vous hebdomadaire.
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Envoyé chaque lundi après-midi, ce bulletin synthétise les
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principales évolutions législatives, parlementaires et jurisprudentielles
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PROGRAMMATION PLURIANNUELLE DE L'ÉNERGIE
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Programmation pluriannuelle de l'énergie (PPE 3) : cap sur l'électrification des usages, débats sur la trajectoire. Le décret adoptant la PPE 3 a été publié au Journal officiel, le 13 février 2026. Le texte fait de l’électrification des usages une priorité stratégique jusqu’en 2030, avec un suivi renforcé des trajectoires dans l’industrie, la mobilité et la production de chaleur.
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Ainsi, la chaleur renouvelable et de récupération devrait doubler d’ici 2035, avec une montée en puissance des réseaux de chaleur. À noter qu'un plan d’électrification des usages, annoncé pour mai 2026, précisera les modalités opérationnelles, le volet « bâtiment » constituant l’un des quatre chantiers prioritaires. Les dispositifs existants (fonds vert, CEE, Actee+, fonds chaleur, COP régionales, CRTE) sont maintenus, sous réserve d’une traduction budgétaire dans le projet de loi de finances (PLF) 2027.
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Dans la continuité de la PPE, la Commission de régulation de l'énergie (CRE) a publié, le 17 février, le cahier des charges de la douzième édition de l'appel d'offres pour les installations sur bâtiment de plus de 500 kilowatts-crête (kWc). Cet appel d'offres concerne en particulier les installations solaires sur bâtiments. Nouveauté : les installations participant à une opération d'autoconsommation individuelle ou collective pourront désormais candidater. Seule la production injectée sur le réseau sera alors prise en compte.
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Par ailleurs, plusieurs experts et cercles de réflexion, comme Terra Nova et l’Institut Montaigne, soulignent que la dynamique actuelle pourrait rester insuffisante au regard de l’objectif de neutralité carbone. L’électricité ne représentant qu’environ un quart de l’énergie finale consommée, une progression trop modérée de la demande compromettrait la trajectoire 2050. Ces analyses plaident, notamment, pour une accélération de l’électrification des secteurs économiques, tout en insistant sur la nécessité d’un mix diversifié combinant nucléaire et renouvelables.
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Enfin, à la demande de son Président Gérard Larcher, le Sénat a inscrit à son ordre du jour l'organisation d'un débat relatif à la PPE, prévu le 23 février prochain. L’association Régions de France a d'ailleurs estimé, le 19 février 2026, que « la dimension territoriale de la PPE reste insuffisante » et plaide pour une autonomie renforcée des conseils régionaux pour toutes les prérogatives de transition énergétique. Ces prises de position traduisent une interrogation des collectivités locales sur leur place dans la gouvernance énergétique nationale, à l’heure où la mise en œuvre concrète des objectifs de décarbonation repose en grande partie sur les territoires.
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Industrie : le Gouvernement engage une refonte du dispositif « sites clés en main ». Une récente circulaire, signée par les Ministres Françoise Gatel (Aménagement du territoire et Décentralisation), Mathieu Lefèvre (Transition écologique) et Sébastien Martin (Industrie), vise à refondre le dispositif des « sites clés en main », avec une application immédiate.
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L’objectif est d’accélérer l’implantation de projets industriels et tertiaires structurants en sécurisant en amont le foncier et les procédures administratives. La réforme repose sur trois axes principaux. D’abord, une priorisation des sites réellement mobilisables, avec des critères renforcés pour identifier des terrains « prêts à l’emploi » et limiter les contraintes juridiques ou environnementales susceptibles de retarder les projets. Ensuite, une coordination accrue des acteurs publics, sous pilotage préfectoral, associant services déconcentrés, régions et opérateurs fonciers afin de fluidifier l’instruction et réduire les délais. Enfin, un accompagnement harmonisé des porteurs de projets, via une meilleure visibilité des sites (notamment sur le portail national dédié) et un suivi structuré au niveau national et régional.
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L’enjeu stratégique est clair : renforcer l’attractivité industrielle des territoires tout en conciliant simplification administrative, sécurisation juridique et exigences de transition écologique.
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ADAPTATION AU DROIT DE L'UE
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Énergie et bâtiments : modifications adoptées par le Sénat. La Chambre haute a examiné le projet de loi d’adaptation au droit de l’Union européenne (DADUE), dont l’article 45 porte sur l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Le texte initial prévoit notamment le déploiement de panneaux solaires sur les emprises bâtimentaires et le renforcement des infrastructures de mobilité durable.
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Plusieurs modifications ont été adoptées, comme la suppression de l’obligation de solarisation des parkings couverts neufs ainsi que de la hausse de la part minimale de toitures à équiper en photovoltaïque. Des ajustements ont également été apportés sur les dispositions relatives à la végétalisation des toitures, dans un souci de cohérence avec la loi d’accélération des énergies renouvelables de 2023.
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Ce texte est susceptible d'évoluer à nouveau ultérieurement. Il a été transmis, le 20 février, à l’Assemblée nationale pour la poursuite de la navette parlementaire.
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Projet de loi, adopté par le Sénat, après engagement de la procédure accélérée, portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne en matière économique, financière, environnementale, énergétique, d’information, de transport, de santé, d’agriculture et de pêche le 18 février 2026, T.A. n° 63 (petite loi)
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CERTIFICATS D'ÉCONOMIES D'ÉNERGIE
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Certificats d'économies d'énergie (CEE) : vers un renforcement du soutien à la rénovation énergétique du tertiaire. Le dispositif des CEE évolue avec, d’une part, la création prochaine d’une fiche d’opération standardisée dédiée à la rénovation globale des bâtiments tertiaires, confirmée lors de la journée technique CEE du 2 février 2026 (DGEC, ATEE, ADEME), et, d’autre part, la modification du programme PACTE Entreprises, actée par arrêté en date du 20 février 2026.
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Ainsi, la future fiche « rénovation globale bâtiments tertiaires » devrait permettre de financer, via une demande unique, des bouquets de travaux d’efficacité énergétique réalisés simultanément sur un même bâtiment tertiaire existant, avec des bonifications potentielles par rapport à l’addition de fiches unitaires. Mobilisable une seule fois par bâtiment, elle traduit une volonté d’orienter les CEE vers des rénovations plus intégrées et performantes, en cohérence avec le dispositif Éco Énergie Tertiaire et les objectifs de décarbonation du parc.
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En parallèle, le programme PACTE Entreprises (2025-2028), porté par l’ADEME, vise l’accompagnement de 40 000 TPE, PME et ETI du petit tertiaire privé et de l’industrie, via un guichet territorial, des actions de sensibilisation et une plateforme d’analyse des consommations. Il prévoit la réalisation de 10 000 audits ou diagnostics énergétiques, avec un volume maximal de 17,42 TWh cumac de CEE générés, les contributions étant éligibles jusqu’au 31 décembre 2028.
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Ces évolutions traduisent un recentrage des CEE vers la rénovation globale du tertiaire, avec des implications directes pour les acteurs immobiliers et les entreprises concernées par des obligations de performance énergétique.
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Installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) : le Gouvernement met à jour les méthodes de référence pour la surveillance des émissions. Un avis du ministère de la Transition écologique, publié au Journal officiel, abroge et remplace celui du 16 mai 2025 relatif aux méthodes normalisées de référence applicables aux mesures de suivi des substances rejetées dans l’air, l’eau et les sols par les ICPE.
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Le texte précise les méthodes à mettre en œuvre pour assurer la conformité réglementaire des dispositifs de surveillance des émissions. Ces méthodes, en complément de celles prévues par les décisions d’exécution européennes relatives aux meilleures techniques disponibles (MTD) au titre de la directive sur les émissions industrielles, sont réputées satisfaire aux exigences réglementaires applicables aux ICPE.
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À noter : les méthodes référencées dans l’avis du 16 mai 2025 demeurent applicables pendant une période transitoire de 12 mois à compter de la publication du nouvel avis, afin de permettre aux exploitants d’adapter leurs dispositifs de suivi.
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Établissements recevant du public (ERP) : mise à jour du règlement de sécurité incendie. Un arrêté du 19 février 2026 modifie le règlement de sécurité contre les risques d’incendie applicable aux ERP, issu de l’arrêté du 25 juin 1980. Le texte entrera en vigueur le 1er juin 2027 et s’appliquera aux demandes d’autorisation de travaux déposées à compter de cette date.
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Il actualise et clarifie plusieurs dispositions techniques, notamment en matière de comportement au feu des matériaux (façades, parois, planchers, structures), de protections passives et d’isolement entre bâtiments. Il précise également les exigences relatives aux dossiers de conformité et renforce le rôle des organismes agréés dans les vérifications techniques.
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Cette réforme vise à aligner le cadre français sur les évolutions européennes et à sécuriser davantage la conception et l’exploitation des ERP au regard du risque incendie.
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Normalisation : ajustements du système français. Un récent décret adapte le système français de normalisation. Il rebaptise le délégué interministériel aux normes en « délégué interministériel à la normalisation », afin de clarifier le positionnement de la normalisation volontaire par rapport aux normes juridiques issues de la loi ou du règlement, et harmonise la terminologie au sein des ministères.
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En outre, le texte prolonge de quatre à cinq ans la durée maximale d’agrément des bureaux de normalisation sectoriels et restreint l’exonération de contribution financière aux seules micro-entreprises indépendantes (non contrôlées à plus de 25 % par un groupe de plus de 250 salariés) intervenant dans le secteur concerné.
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Littoral : extension de la liste des communes concernées par le recul du trait de côte. Un récent décret vient compléter la liste des communes dont les documents d’urbanisme et la politique d’aménagement doivent être adaptés aux phénomènes d’érosion du littoral.
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Avec l’ajout de 54 communes supplémentaires, la liste compte désormais 371 communes volontaires, engagées dans une démarche d’anticipation du recul du trait de côte et d’adaptation aux risques hydrosédimentaires.
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Ce classement implique pour les collectivités concernées une intégration renforcée des enjeux d’érosion dans la planification urbaine (PLU, stratégies foncières, gestion du bâti existant) et confirme la montée en puissance du cadre réglementaire issu de la loi Climat et résilience.
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L’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) vient de publier son récapitulatif annuel 2025. Dans cette étude, l'OID dresse un état des lieux réglementaire complet et met en évidence trois dynamiques majeures qui structurent désormais le secteur immobilier :
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- La massification de la décarbonation. Les acteurs passent d’une logique de reporting à une logique d’action, avec la mise en place de trajectoires carbone alignées sur les objectifs 2030-2050 et une attention accrue au cycle de vie des actifs. La rénovation énergétique performante devient un levier central pour répondre aux exigences réglementaires (Décret tertiaire, taxonomie européenne, CSRD...).
- La résilience et l’adaptation climatique. Les risques physiques (chaleur, inondations, aléas géotechniques) sont de plus en plus intégrés dans la gestion d’actifs. La capacité d’un immeuble à rester exploitable, assurable et attractif dans un contexte de dérèglement climatique devient un critère stratégique.
- La transformation des modèles économiques sous contrainte réglementaire. L’empilement des normes ESG renforce l’importance de la donnée, du pilotage énergétique et de la transparence extra-financière. L’immobilier durable s’affirme ainsi comme un facteur de compétitivité et d’accès au financement.
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En définitive, l’OID souligne le passage d’une logique de conformité à une phase de transformation structurelle du marché immobilier. La transition écologique devient un facteur structurant du marché immobilier : elle influence la valeur des actifs, les décisions d’investissement et l’accès au financement. Les portefeuilles se réorganisent autour d’immeubles performants et résilients, tandis que les actifs obsolètes s’exposent à un risque croissant de décote.
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Déchets du bâtiment : le Gouvernement acte la refondation de la filière à responsabilité élargie du producteur pour les produits et matériaux de construction (REP PMCB). À l’issue de près d’un an de concertation, le Ministre délégué à la Transition écologique, Mathieu Lefèvre, a annoncé le 19 février la refondation de la filière REP PMCB.
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Le Gouvernement affiche l’objectif d’une filière plus lisible, économiquement soutenable et plus efficace au service de la transition écologique. Cette réforme vise à corriger les difficultés identifiées depuis la mise en place du dispositif : hausse des coûts pour les entreprises, manque de lisibilité, performances territoriales inégales et lourdeurs administratives.
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Le scénario retenu repose sur trois orientations structurantes. D’abord, un maillage territorial optimisé des points de reprise, priorisant les déchetteries professionnelles, puis les distributeurs volontaires et, le cas échéant, les déchetteries publiques. Les Conseils régionaux volontaires piloteront cette organisation, avec des mesures spécifiques dans les zones insuffisamment couvertes. Un fonds dédié au traitement des dépôts sauvages sera également créé.
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Ensuite, la réforme prévoira une baisse globale des coûts via une différenciation entre « matériaux matures » (inertes, métal, bois, puis plâtre), déjà intégrés dans des filières fonctionnelles, et « matériaux non matures » nécessitant un soutien accru pour structurer leur recyclage. L’objectif est de concentrer les contributions sur les segments réellement déficitaires, tout en maintenant les ambitions en matière d’éco-conception et de réemploi.
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Enfin, la gouvernance sera simplifiée et renforcée : délais encadrés pour la mise en œuvre des soutiens, visibilité accrue sur les barèmes, passage d’une logique de moyens à une logique de résultats, et durcissement des sanctions (dans le cadre du projet de loi DDADUE) contre les éco-organismes défaillants ou les entreprises non contributrices.
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Les modalités opérationnelles seront précisées par la Direction générale de la prévention des risques (DGPR) dans les prochaines semaines, avec l’élaboration de nouveaux cahiers des charges et la délivrance de nouveaux agréments.
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ÉLECTION PRÉSIDENTIELLE 2027
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PROGRAMME LES RÉPUBLICAINS
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Industrie : Les Républicains présentent un programme axé sur la simplification réglementaire, fiscale et foncière. Dans son programme « Produire plus pour vivre mieux », Bruno Retailleau (Les Républicains) met en avant une stratégie de relance industrielle fondée sur la réduction des normes et des prélèvements.
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Le projet présenté par l'ancien Ministre de l'Intérieur, désormais candidat déclaré à l'élection présidentielle de 2027, prévoit un « choc foncier » avec la mobilisation de 25 000 hectares de terrains et la réutilisation prioritaire des friches industrielles. Afin de sécuriser les opérations, un statut de « motif impératif d’intérêt public majeur » serait instauré pour limiter les recours.
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Sur le plan fiscal, la mesure phare consiste en l’exonération de la part industrielle de la CFE, afin de ne plus taxer l’outil productif. Le programme propose également d’accélérer les délais d’implantation industrielle (actuellement estimés entre 2 et 4 ans) via un alignement des seuils ICPE sur le droit européen et un renforcement de la gouvernance régionale ou préfectorale pour fluidifier les autorisations.
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UE : les États membres soutiennent un mécanisme de plafonnement des prix pour le marché carbone applicable au bâtiment (ETS2). Les États membres de l’UE se sont accordés le 18 février pour ouvrir des négociations avec le Parlement européen sur un ajustement du SEQE-UE 2 (ETS2), le nouveau marché carbone applicable notamment au chauffage des bâtiments à partir de 2028.
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Ce mécanisme introduira une tarification du carbone sur les combustibles utilisés pour le chauffage, avec des recettes destinées à soutenir les entreprises et ménages, notamment pour financer des rénovations énergétiques et l’électrification des usages.
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Afin de limiter la volatilité des prix, les États membres soutiennent un dispositif permettant de mettre sur le marché des quotas supplémentaires si le prix du carbone atteint 45 €/tCO₂, avec un volume pouvant aller jusqu’à 80 millions de quotas par an.
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Cet ajustement vise à sécuriser l’acceptabilité politique et économique du dispositif, tout en maintenant un signal-prix incitatif pour la décarbonation des bâtiments.
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