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ADI_Veille stratégique et réglementaire du 2 au 9 février 2026
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La veille juridique hebdomadaire dédiée au secteur de l’immobilier
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Votre rendez-vous hebdomadaire.
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Envoyé chaque lundi après-midi, ce bulletin synthétise les
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principales évolutions législatives, parlementaires et jurisprudentielles
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Programmation pluriannuelle de l'énergie (PPE) : signature imminente du décret. Ce samedi 7 février, le Premier ministre Sébastien Lecornu a annoncé qu’il signerait « en fin de semaine prochaine » le décret relatif à la 3ème PPE, marquant une étape clé de la mise en œuvre de cette feuille de route énergétique nationale à horizon 2035.
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Après trois ans d'attente, cette signature interviendra dans un contexte d’urgence reconnue par le Gouvernement, qui estime que « les débats ont largement eu lieu » et qu’il est nécessaire de sécuriser rapidement les priorités stratégiques françaises en matière d’énergie, a indiqué le Premier ministre, au lendemain d'une rencontre à Matignon avec les acteurs des filières des énergies renouvelables (EnR) et nucléaire.
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La PPE constitue l’outil central de pilotage de la politique énergétique française, fixant une trajectoire de production et de consommation d’énergie pour concourir, notamment, à la neutralité carbone à l’horizon 2050. Elle inclut des objectifs chiffrés dans les domaines de la maîtrise de la demande, du développement des EnR, de la sécurité d’approvisionnement et de la compétitivité énergétique pour la période décennale 2025-2035, qui guideront les actions publiques et privées.
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La publication du décret PPE devrait ainsi apporter un cadre stratégique clair sur les priorités énergétiques nationales (sobriété, efficacité, mix énergétique), contribuant à structurer les choix d’investissement et de décarbonation des actifs tertiaires.
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Entrées en vigueur au 1er janvier 2026 (sauf exceptions), ces dispositions renforcent la logique de sobriété, de performance énergétique et de primauté de l’efficacité énergétique dans les projets, les achats publics et l’exploitation des bâtiments et infrastructures.
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Pour l’immobilier et les entreprises, les évolutions majeures portent sur :
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- l’extension à tous les acheteurs publics de l’obligation d’acquérir ou de louer uniquement des bâtiments, produits, services et travaux à haute performance énergétique (pour les marchés lancés depuis le 15 octobre 2025) ;
- le renforcement des obligations pesant sur les entreprises en matière de management ou d’audit énergétique, avec une méthode de calcul précisée des consommations ;
- l’introduction concrète du principe de primauté de l’efficacité énergétique, imposant une évaluation dédiée pour les projets d’investissement supérieurs à 100 M€ (à compter du 1er juillet 2026).
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Le texte renforce également les exigences applicables aux data centers, à la valorisation de la chaleur et du froid, et aux réseaux de chaleur et de froid, avec de nouveaux seuils de performance et l’obligation, pour les réseaux non efficaces d’au moins 5 MW, d’élaborer un plan d’amélioration de la performance énergétique. L’ensemble marque un changement d’échelle réglementaire, structurant pour les stratégies immobilières et industrielles territoriales.
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Des ajustements procéduraux de l'autorisation environnementale. Le décret n° 2026-45 du 2 février 2026 modifie à la marge la procédure d’autorisation environnementale, applicable notamment aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).
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Le texte vise avant tout à clarifier et sécuriser les procédures, sans remettre en cause les régimes de fond (autorisation, enregistrement, déclaration) ni la nomenclature des ICPE.
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Pour les porteurs de projets, l’enjeu est principalement procédural : le décret introduit des adaptations pour les installations temporaires, avec des modalités d’autorisation et de prescriptions proportionnées à la durée d’exploitation, et renforce le cadrage de la participation du public afin de limiter les risques contentieux. Il améliore également la lisibilité des règles d’instruction pour l’administration et les exploitants.
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En conclusion : pas de bouleversement du régime applicable aux ICPE, mais une simplification ciblée et une sécurisation juridique accrue, susceptibles de réduire les délais et les fragilités procédurales pour certains projets soumis à autorisation environnementale.
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Rapport de la Prospective de la Commission de régulation de l'énergie (CRE) : les principaux enseignements à retenir pour l'immobilier tertiaire. La CRE vient de publier son rapport de prospective territoriale, fruit d'un groupe de travail lancé il y a un an, co-présidé par Joël Giraud, ancien ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, et Olivier Loizeau, Directeur général de Vendée Énergie et Président d’Atlansun.
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Consacrée à la mise en œuvre territoriale de la transition énergétique, l'étude intègre le secteur tertiaire comme l’un des usages structurants de cette dynamique, aux côtés du résidentiel et de l’industrie. Ainsi, le tertiaire est envisagé à la fois comme catégorie d’analyse (besoins de chaleur, choix technologiques) et comme levier opérationnel pour accélérer la décarbonation des territoires (autoconsommation, mix énergétique, rénovation).
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Le rapport met en avant les enjeux de mix énergétique pour les bâtiments tertiaires, appelés à jouer un rôle clé dans la transition énergétique territoriale (photovoltaïque, géothermie, biomasse, articulation avec les réseaux...). Ces arbitrages apparaissent structurants pour orienter les choix d’investissement et de raccordement énergétique des acteurs de l’immobilier tertiaire.
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Il identifie, par ailleurs, le tertiaire public comme un gisement majeur de décarbonation encore largement inexploité (plus de 90 %), soulignant l’importance des outils de pilotage par la donnée, en cohérence avec les exigences de suivi des consommations.
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En définitive, cette étude confirme la montée en puissance d’une approche territorialisée de la performance énergétique du tertiaire, fondée sur la donnée, l’intégration des réseaux et l’optimisation des usages.
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Industrie : net recul des créations d'usines en 2025. Selon les données du cabinet Trendeo, la dynamique de réindustrialisation marque un net coup d’arrêt en 2025, avec un solde négatif de -63 sites industriels (davantage de fermetures que d’ouvertures), un niveau inédit depuis 2013.
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Après le pic observé en 2021-2022, le solde s’était déjà retourné fin 2024 (-15) avant de s’aggraver en 2025, traduisant une dégradation structurelle de la dynamique industrielle. Le recul touche toutes les tailles d’entreprises, avec un décrochage particulièrement marqué des PME.
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L’analyse sectorielle met en évidence une industrie à deux vitesses : certains segments (déchets, énergie, aéronautique) restent porteurs, tandis que d’autres connaissent un déclin continu (métallurgie, automobile, textile, plasturgie, meubles), sans redressement durable, y compris durant la période post-Covid.
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Ce constat rejoint les alertes récentes de la Direction générale des entreprises (DGE) sur le ralentissement de la réindustrialisation en 2025, malgré les politiques publiques engagées depuis 2017. Pour les acteurs de l’immobilier tertiaire, l’enjeu est une recomposition territoriale et sectorielle de la demande, avec des perspectives contrastées selon les filières et les bassins industriels.
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Une enquête européenne sur les effets des récents ajustements. Un récent article de Green Forum relaie le lancement d’une enquête européenne participative visant à analyser comment les acteurs de l’immobilier s’adaptent aux évolutions récentes de la directive Corporate Sustainability Reporting (CSRD), et les conséquences potentielles pour le reporting de durabilité et l’accès au financement.
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Menée via un questionnaire en ligne, par Celine Idil (cadre à la Commission européenne) et Lisa Chase (spécialiste des politiques européennes ESG et immobilier durable), cette enquête s’adresse aux entreprises immobilières, investisseurs et financeurs, afin de documenter les pratiques dans un contexte d’ajustement du cadre réglementaire européen.
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Le texte met également en évidence un risque de perte de lisibilité ESG des actifs immobiliers en cas d’allègement du reporting CSRD, alors même que les exigences du règlement Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) côté investisseurs demeurent élevées, créant un décalage susceptible d’affecter l’attractivité financière des portefeuilles immobiliers.
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ZÉRO ARTIFICIALISATION NETTE (ZAN)
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Cette faculté vise à permettre aux collectivités locales de préserver l’atteinte des objectifs de réduction de l’artificialisation pendant la période décennale 2021-2031, y compris dans des situations où les conditions classiques du sursis à statuer ne sont pas réunies.
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En l’espèce, le juge administratif relève que le sursis « ZAN » a vocation à pallier les insuffisances du droit commun, à condition que la collectivité ait fixé un plafond indicatif de consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers (Enaf) dans son document d’urbanisme en cours d’élaboration ou de révision, et que le projet en cause ait un impact significatif au regard de ce plafond.
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Cette décision contribue à renforcer la marge de manœuvre des maires dans l’instruction des autorisations d’urbanisme et constitue un signal de vigilance pour les porteurs de projets.
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