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ADI_Veille stratégique et réglementaire du 2 au 9 mars 2026
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La veille juridique hebdomadaire dédiée au secteur de l’immobilier
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Votre rendez-vous hebdomadaire.
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Envoyé chaque lundi après-midi, ce bulletin synthétise les
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principales évolutions législatives, parlementaires et jurisprudentielles
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RECOURS CONTRE L'ARRÊTÉ "VALEURS ABSOLUES VI"
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Recours du secteur du commerce contre l’arrêté « Valeurs absolues VI ». Dix-neuf organisations représentatives du commerce de détail et de gros ont annoncé, le 4 mars 2026, avoir déposé un recours contentieux devant le Conseil d’État contre l’arrêté du 1er août 2025 (dit « Valeurs absolues VI »), pris dans le cadre du dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET).
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Ce texte fixe des seuils de consommation énergétique en valeur absolue pour plusieurs activités tertiaires, notamment les commerces, cinémas, banques ou services funéraires. Après un recours gracieux resté sans réponse, les organisations professionnelles contestent des seuils qu’elles considèrent en l'état « inatteignables » pour une part importante des 35 000 points de vente concernés, avec un risque de non-conformité pour près d’un établissement sur deux dès 2030.
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Elles alertent également sur les conséquences économiques et patrimoniales du dispositif, évoquant notamment un risque de dévalorisation des actifs commerciaux.
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Pour mémoire, les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² doivent soit réduire leur consommation énergétique de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040 et 60 % d’ici 2050 par rapport à une année de référence, soit respecter un seuil de consommation exprimé en kWh/m² selon leur activité.
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ÉVALUATION ENVIRONNEMENTALE
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Réforme de l’autorité environnementale et du régime d’examen au cas par cas. Le décret n°2026-146 du 2 mars 2026 réforme l’organisation de l’autorité environnementale et les procédures d’examen des projets relevant de l’évaluation environnementale.
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Il transfère les missions exercées jusqu’alors par le Ministre chargé de l’Environnement à la formation d’autorité environnementale de l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD), dans un objectif de simplification et de clarification des compétences.
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Le texte modifie également les critères de saisine de la Commission nationale du débat public (CNDP) : les créations de lignes électriques souterraines sont désormais exclues de son champ de compétence, tandis que seules les lignes aériennes de tension supérieure ou égale à 400 kV et d’une longueur supérieure à 10 km demeurent soumises à saisine. Par ailleurs, les postes de transformation électriques sont retirés du champ de l’examen au cas par cas.
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Enfin, le décret prévoit plusieurs ajustements procéduraux visant à mieux prendre en compte les études déjà réalisées par les maîtres d’ouvrage et à favoriser les échanges en amont avec l’autorité environnementale. Le texte est entré en vigueur le 4 mars 2026, certaines dispositions relatives à l’examen au cas par cas s’appliquant à compter du 1er mai 2026.
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LOYERS DES BAUX COMMERCIAUX
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Encadrement des loyers des baux commerciaux : une proposition de loi (PPL) déposée à l’Assemblée nationale (portée principalement par des députés du groupe Écologiste et social avec le soutien de députés du groupe Socialistes et apparentés) a récemment été déposée.
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Ce texte prévoit l’expérimentation d’un encadrement des loyers des baux commerciaux, dans un contexte de hausse des loyers (+12 % entre 2023 et 2024) et de vacance commerciale estimée à 11,6 % en 2025.
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La PPL permettrait, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans, aux communes et établissements publics de coopération intercommunales (EPCI) volontaires – notamment dans les zones marquées par une forte vacance commerciale ou couvertes par un périmètre de sauvegarde du commerce – de plafonner les loyers des nouveaux baux commerciaux. Des observatoires locaux des loyers commerciaux seraient chargés de définir des loyers de référence, pouvant également servir de base à la révision des baux existants dépassant de plus de 10 % ces niveaux.
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Un complément de loyer, plafonné à 20 %, resterait possible pour les emplacements particulièrement attractifs, tandis que le préfet disposerait de pouvoirs de contrôle et de sanction en cas de dépassement. L’objectif affiché est de limiter les loyers excessifs et soutenir la diversité commerciale dans les centres-villes fragilisés.
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À noter : cette PPL n’est pas, à ce stade, inscrite à l’ordre du jour des travaux parlementaires. La dernière « niche parlementaire » du groupe Écologique et social ayant eu lieu le 12 février dernier et la prochaine date n'étant pas encore connue, il conviendra de surveiller si le texte pourrait être inscrit ultérieurement à l'ordre du jour.
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ZÉRO ARTIFICIALISATION NETTE
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Artificialisation des sols : une proposition de loi (PPL) pour introduire un marché des droits à artificialiser. Récemment déposé à l'Assemblée nationale, ce texte est porté par un député du groupe ciottiste Union des droites pour la République (UDR).
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Il vise à introduire davantage de flexibilité dans la mise en œuvre de l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), tout en maintenant l’objectif national fixé à l’horizon 2050. La PPL part du constat que la répartition actuelle des quotas d’artificialisation entre territoires peut créer des blocages : certaines communes dynamiques atteignent rapidement leur plafond, tandis que d’autres disposent de fonciers dégradés dont la renaturation reste difficile à financer.
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Pour y remédier, la proposition prévoit la création d’un marché des droits à l’artificialisation et de crédits de construction, permettant aux collectivités d’échanger ou d’acquérir des quotas afin d’adapter plus finement la consommation foncière aux dynamiques territoriales. Ce mécanisme viserait à instaurer une forme de solidarité financière et de péréquation entre territoires, notamment entre ceux qui artificialisent et ceux qui peuvent renaturer des surfaces.
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Le texte entend ainsi assouplir la territorialisation du ZAN sans remettre en cause son ambition globale, tout en cherchant à créer un modèle économique plus viable pour la renaturation des friches et fonciers dégradés.
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Enfin, concernant le calendrier parlementaire, cette PPL n'est pas, à ce stade, inscrite à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale. La prochaine « niche parlementaire » du groupe UDR est prévue le 25 juin 2026.
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L'URBANISME AU CŒUR DES DÉBATS
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Municipales 2026 : transformation du bâti et reconversion des bureaux animent les débats de la campagne électorale. Le Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA) et l’Union nationale des syndicats français d’architectes (Unsfa) ont publié dix propositions à destination des candidats et futurs élus locaux.
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Parmi les priorités mises en avant figurent la transformation et la réhabilitation du bâti existant, la sobriété foncière et la reconversion des friches dans la perspective du ZAN, ainsi que l’adaptation des projets urbains aux risques climatiques, afin d’accompagner les collectivités dans la transition des territoires.
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Dans le même temps, ces thématiques émergent dans les débats politiques locaux, notamment à Paris, où plusieurs responsables politiques ont proposé de reconvertir une partie des bureaux vacants en logements. Certaines propositions évoquent une transformation totale ou partielle de ces surfaces, impliquant une évolution du plan local d’urbanisme (PLU) et des dispositifs d’incitation.
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Le débat inclut également des mesures telles qu’un moratoire sur certaines constructions de logements ou un renforcement de la fiscalité sur les bureaux vacants, tandis que la majorité municipale sortante rappelle que la question de la reconversion des bureaux est déjà intégrée dans les orientations du PLU.
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IMMOBILIER NON RÉSIDENTIEL
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Immobilier tertiaire : recul marqué des autorisations de surfaces non résidentielles. Les dernières données Sitadel, publiées par le Ministère de la Transition écologique, mettent en évidence un ralentissement des nouveaux projets dans l’immobilier non résidentiel.
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Sur les trois derniers mois, les autorisations de construction atteignent 8,2 millions de m², soit une baisse de 15,3 % sur un an. En parallèle et sur la même période, les mises en chantier progressent à 5,5 millions de m² (+ 8,3 %).
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Cet écart traduit un décalage conjoncturel : les chantiers actuels correspondent à des projets autorisés précédemment, tandis que la diminution des permis délivrés signale une tendance au ralentissement des nouveaux projets tertiaires.
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Sur douze mois glissants, à noter que les autorisations de surfaces non résidentielles s’établissent à 37,2 millions de m² (- 1,9 %) et les mises en chantier à 21 millions de m² (+ 2,8 %). Pour rappel, les données Sitadel couvrent l’ensemble des autorisations d’urbanisme depuis 2013.
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Filière REP des produits et matériaux de construction du bâtiment (PMCB) : les associations de collectivités contestent les orientations gouvernementales. Plusieurs associations de collectivités (AMORCE, Cercle national du recyclage, Régions de France) appellent le Gouvernement à revoir son arbitrage sur la réforme de cette filière REP.
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Elles estiment que les orientations présentées par l’exécutif affaibliraient significativement le dispositif instauré par la loi AGEC de 2020. Selon elles, les propositions gouvernementales − largement inspirées par les metteurs sur le marché et les distributeurs de matériaux − pourraient conduire à réduire fortement les contributions financières de la filière et à remettre en cause plusieurs mécanismes structurants : suppression de la reprise gratuite des déchets triés, allègement des obligations de reprise par les distributeurs, réduction du financement de certains flux de matériaux et incertitudes sur la prise en charge des dépôts sauvages et des coûts supportés par les collectivités.
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Dans ce contexte, l’Assemblée nationale a refusé, le 24 février, d’adopter une modification législative visant à entériner ces orientations. Les associations d’élus demandent la reprise des discussions afin de garantir le respect des principes de la loi AGEC, notamment un maillage territorial de collecte, la reprise gratuite pour les ménages et une prise en charge effective des dépôts sauvages d’ici fin 2026.
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Industrie : la Commission européenne présente l’Industrial Accelerator Act (IAA). Le 4 mars dernier, un projet de règlement attendu, visant à renforcer la compétitivité de l’industrie européenne face à la concurrence internationale, a été présenté.
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L’objectif affiché : porter la part de l’industrie manufacturière à 20 % du PIB de l’UE d’ici 2035 (contre 14,3 % en 2024), en soutenant la demande de produits et technologies fabriqués en Europe. Le texte cible en particulier des secteurs industriels stratégiques et fortement énergivores – notamment acier, ciment et aluminium, ainsi que certaines technologies dédiées à la transition énergétique (batteries, solaire, éolien, pompes à chaleur ou nucléaire).
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Le projet prévoit notamment des mesures de simplification pour les projets industriels, avec la mise en place dans chaque État membre d’un guichet unique numérique pour les demandes d’autorisation, ainsi que la création de zones d’accélération industrielle permettant la délivrance d’un permis global pour les installations industrielles.
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Il introduit également de nouvelles exigences dans la commande publique, imposant une part minimale de produits bas carbone et d’origine européenne dans certains marchés : par exemple 5 % pour le béton et le ciment et 25 % pour l’aluminium, tandis que l’acier devra répondre à des critères de faible intensité carbone.
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Ces dispositions s’appliqueraient aux marchés publics et concessions dépassant les seuils européens, avec une entrée en vigueur envisagée au 1er janvier 2029, après négociation du texte par le Parlement européen et le Conseil.
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Climat : l’Union européenne (UE) adopte un objectif intermédiaire de réduction des émissions à l’horizon 2040. Le Conseil de l’UE a formellement adopté la révision de la loi européenne sur le climat. Celle-ci introduit un objectif climatique intermédiaire contraignant pour 2040.
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En effet, cette réforme prévoit une réduction de 90 % des émissions nettes de gaz à effet de serre par rapport à 1990. Cet objectif vise à renforcer la trajectoire de l’UE vers la neutralité climatique à l’horizon 2050, en mobilisant l’ensemble des secteurs de l’économie.
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Le règlement modifié prévoit également un réexamen de la loi européenne sur le climat tous les deux ans, afin d’intégrer les évolutions scientifiques et technologiques et d’évaluer leurs effets sur la compétitivité de l’UE, les prix de l’énergie, les absorptions de carbone et l’utilisation éventuelle de crédits internationaux pour atteindre les objectifs climatiques.
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Enfin, le texte reporte d’un an la pleine mise en œuvre du système d’échange de quotas d’émission pour les bâtiments, le transport routier et d’autres secteurs (ETS2), dont l’entrée en vigueur complète est désormais prévue en 2028 au lieu de 2027.
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Un récent article de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) revient sur la révision du règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), engagée par la Commission européenne en décembre 2025, qui vise à clarifier la classification des produits financiers durables.
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La réforme prévoit notamment l’abandon des catégories actuelles 6, 8 et 9, au profit de trois nouvelles catégories. La catégorie Transition (art. 7) regrouperait les produits contribuant à une trajectoire environnementale ou sociale crédible, avec un seuil envisagé de 70 % d’actifs alignés sur cette trajectoire, des indicateurs de suivi obligatoires et des exclusions sociales et environnementales (hors immobilier).
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La catégorie ESG Basics (art. 8) couvrirait les produits intégrant des facteurs ESG sans objectif explicite de durabilité, avec également 70 % d’actifs suivant une stratégie ESG, assortis d’exclusions sociales similaires et d’exclusions environnementales limitées au charbon.
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La catégorie Durable (art. 9) viserait les produits poursuivant des objectifs de durabilité mesurables, avec un seuil de 70 % d’actifs alignés sur des impacts positifs et les mêmes exclusions que la catégorie Transition.
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La réforme prévoit également la suppression des obligations PAI (Principal Adverse Impacts) au niveau des entités, afin d’éviter les doublons avec la directive CSRD, et encadrerait l’usage des termes liés à l’ESG. Ainsi, seuls les produits relevant des nouvelles catégories pourraient utiliser ces termes dans leur dénomination et leurs documents commerciaux.
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Plan local d'urbanisme (PLU) : les exceptions aux règles doivent être précisément encadrées. Dans un récent arrêt, le Conseil d’État rappelle que les exceptions aux règles fixées par un PLU doivent être suffisamment encadrées pour produire des effets juridiques.
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En l’espèce, un permis de construire avait été délivré pour un bâtiment dépassant la hauteur maximale autorisée et comportant des ouvertures donnant sur un établissement pénitentiaire, alors que le règlement du PLU indiquait seulement que ces règles devaient être respectées « en principe ». Le juge considère que cette formulation ne définit pas clairement les conditions permettant d’y déroger.
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Par conséquent, faute d’un encadrement précis des exceptions, les dispositions du PLU doivent être interprétées comme fixant une règle stricte, à laquelle le projet ne pouvait se soustraire. Le permis de construire a donc été annulé.
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Portée : cette décision rappelle que les dispositions des PLU doivent définir de manière précise les cas dans lesquels une dérogation aux règles d’urbanisme est admise, sous peine d’inopposabilité de ces exceptions.
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MARCHÉS PRIVÉS & SOUS-TRAITANCE
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Jusqu’alors, la jurisprudence considérait que cette délégation interdisait au maître d’ouvrage d’opposer au sous-traitant des exceptions tirées de ses relations avec l’entreprise principale. Désormais, la Cour admet que le maître d’ouvrage puisse refuser de payer un sous-traitant lorsque les travaux sont inexécutés ou mal exécutés, dès lors que la créance du sous-traitant n’est pas exigible ou que des malfaçons sont constatées.
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La plus haute juridiction de l'ordre judiciaire précise également que le maître d’ouvrage peut opposer par compensation la créance résultant des malfaçons imputables au sous-traitant.
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Portée : cette décision rééquilibre les relations entre les acteurs de la sous-traitance en permettant au maître d’ouvrage de ne payer que les prestations effectivement réalisées et conformes, ce qui pourrait favoriser le recours aux délégations de paiement dans les opérations de construction.
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