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ADI_Veille stratégique et réglementaire du 23 février au 2 mars 2026
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La veille juridique hebdomadaire dédiée au secteur de l’immobilier
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du 23 février au 2 mars 2026
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Votre rendez-vous hebdomadaire.
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Envoyé chaque lundi après-midi, ce bulletin synthétise les
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principales évolutions législatives, parlementaires et jurisprudentielles
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URBANISME & SIMPLIFICATION
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Retour sur la publication du « méga-décret » simplification. Annoncé par le Premier ministre Sébastien Lecornu lors du Congrès des Maires fin 2025, il s'agit en réalité de deux textes publiés au Journal Officiel, le 21 février dernier. Cette réforme décline plusieurs mesures issues de la démarche « France simplification », visant à alléger les normes applicables aux collectivités territoriales.
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Parmi les principales évolutions, figurent plusieurs modifications des dispositions du Code de l’urbanisme. Il est notamment prévu que l’adoption d’un plan local d’urbanisme (PLU) entraîne automatiquement l’abrogation de la carte communale préexistante, à compter du caractère exécutoire de la délibération adoptant le PLU. Cette réforme supprime la nécessité d’une délibération spécifique d’abrogation et simplifie la transition entre documents d’urbanisme dans les collectivités concernées. Le texte introduit également des dispenses d’autorisation pour certains travaux sur constructions existantes, dans une logique de fluidification des procédures.
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En matière de commande publique, le décret relève à 300 000 € HT (contre 216 000 € auparavant) le seuil de déclenchement du concours pour les marchés de maîtrise d’œuvre passés par les collectivités territoriales et établissements publics locaux.
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Ces textes retouchent ainsi, à la fois, le droit de l’urbanisme et celui de la commande publique, avec un objectif affiché par le Gouvernement de simplification et d’accélération de l’action publique locale.
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TRANSFORMATION DE BUREAUX EN LOGEMENTS
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Urbanisme : vers une prorogation des délais d’instruction pour la transformation de bureaux en logements. Le Gouvernement a annoncé qu'un décret en Conseil d’État est en préparation afin d’adapter les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme dans le cadre des projets de transformation de bureaux en logements.
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Pour rappel, l’article L. 152-6-5 du Code de l’urbanisme actuellement en vigueur permet d’autoriser un changement de destination en dérogeant au plan local d'urbanisme (PLU), sous réserve de l’avis conforme de l’organe délibérant de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. Celui-ci dispose, à ce jour, d’un délai d’un mois pour se prononcer, à défaut de quoi son avis est réputé favorable (article R*423-59). Toutefois, aucun mécanisme ne permet aujourd’hui de proroger le délai global d’instruction afin de tenir compte du calendrier des assemblées délibérantes.
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Entreprises : ajustement du dispositif de compensation carbone liée au système européen d’échange de quotas d’émission (ETS). Le décret du 20 février 2026 et l’arrêté du 23 février 2026 modifient le cadre de l’aide en faveur des entreprises exposées à un risque significatif de fuite de carbone, liée à la répercussion des coûts du système ETS sur le prix de l’électricité (article L. 122-8 du Code de l’énergie).
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Ainsi, le présent décret met le dispositif national en cohérence avec les nouvelles obligations d’audit énergétique et de système de management de l’énergie (SME) issues de la directive (UE) 2023/1791 du 13 septembre 2023 relative à l’efficacité énergétique, transposée par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (dite « DDADUE »). Il aménage également les délais de transmission pour les entreprises nouvellement assujetties, précise les règles relatives aux périodes de référence des plans de performance énergétique et actualise les références juridiques applicables.
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L’arrêté du 23 février 2026 ajuste, pour sa part, les modalités de gestion et de publication des informations relatives à l’aide, en actualisant les paramètres administratifs du dispositif et les obligations déclaratives des bénéficiaires, dans la continuité de l’arrêté du 20 décembre 2022 qu’il modifie.
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Ce dispositif de « compensation carbone » vise à rembourser une partie des coûts indirects du marché carbone intégrés dans le prix de l’électricité, afin de préserver la compétitivité des entreprises fortement électro-intensives et de limiter les risques de délocalisation des émissions.
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CERTIFICATS D'ÉCONOMIES D'ÉNERGIE
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CEE : suppression de trois fiches LED et recensement obligatoire des opérations. Un arrêté du 23 février 2026 supprime trois fiches d’opérations standardisées liées à l’installation de luminaires LED : BAR-EQ-110, BAT-EQ-127 et IND-BA-116, applicables notamment aux secteurs tertiaire et industriel. La mesure est entrée en vigueur dès le lendemain de sa publication.
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Selon la Direction générale de l'énergie et du climat (DGEC), cette suppression fait suite à de nombreux signalements d’anomalies (surdimensionnement de puissance, absence de remplacement d’équipements existants, non-conformités techniques). Les demandeurs de CEE doivent transmettre, avant le 6 mars 2026, la liste des opérations engagées au plus tard le 24 février 2026 et dont les dossiers n’ont pas encore été déposés. Un délai spécifique est prévu pour les personnes publiques (jusqu’au 17 mars).
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Cette décision a un impact immédiat pour les entreprises tertiaires et industrielles engagées dans des projets de relamping LED, ainsi que pour les acteurs de la filière CEE, en supprimant un levier de financement mobilisé ces dernières années.
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Maud Brégeon voit son portefeuille ministériel élargi à l’Énergie. Dans le cadre du récent remaniement gouvernemental, l’élargissement des fonctions de Maud Brégeon, jusqu’alors porte-parole du Gouvernement, a été acté. Elle est désormais également Ministre déléguée chargée de l’Énergie auprès du Ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique.
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Elle conserve parallèlement ses attributions de porte-parole et participe au Conseil des Ministres. Ingénieure de formation, passée notamment par EDF et déjà impliquée sur les sujets énergétiques à l’Assemblée nationale, Maud Brégeon est identifiée comme favorable à la relance du nucléaire.
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Sa nomination intervient dans un contexte marqué par la mise en œuvre de la Programmation pluriannuelle de l’énergie (PPE), les débats sur l’électrification des usages, ainsi que les arbitrages en cours et à venir sur le mix énergétique français.
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PROGRAMMATION PLURIANNUELLE DE l'ÉNERGIE
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Rénovation énergétique : la filière isolation alerte sur les orientations de la Programmation pluriannuelle de l’énergie (PPE 3) et de la Stratégie nationale bas carbone (SNBC 3). Six organisations représentatives de la filière isolation interpellent le Gouvernement sur les orientations de la PPE et de la SNBC 3.
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Elles estiment que la politique actuelle privilégie la décarbonation des usages au détriment des actions d’efficacité énergétique sur l’enveloppe des bâtiments. « L’isolation doit être reconnue pour ce qu’elle est réellement : un pilier de la transition énergétique, au même titre que l’électrification des usages », soulignent les acteurs du secteur, appelant à un changement de cap.
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Ils rappellent qu’actuellement, « avec un parc tertiaire énergivore, la rénovation énergétique des bâtiments constitue un levier central pour réduire les consommations énergétiques et atteindre les objectifs de neutralité carbone ». Dans ce contexte, la filière demande d’« inscrire l’isolation au cœur d’une stratégie de long terme, fondée sur la stabilité réglementaire et la visibilité des dispositifs », en maintenant un cadre « stable et cohérent », incluant la RE2020 pour le neuf et les règles applicables au parc existant.
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Déchets du bâtiment, réforme de la filière REP PMCB : tentative avortée à l’Assemblée nationale et incertitudes persistantes. Le Gouvernement a confirmé son intention de réformer la filière à responsabilité élargie du producteur pour les produits et matériaux de construction du bâtiment (REP PMCB), sans toutefois préciser de calendrier.
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Une première tentative d’introduction de cette réforme via des amendements à une proposition de loi relative à la filière bois – en attente d’examen depuis mai 2025 – a récemment été rejetée par l’Assemblée nationale.
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Les amendements gouvernementaux prévoyaient notamment la suppression du principe de reprise sans frais des déchets du bâtiment et l’instauration d’une distinction entre matériaux dits « matures » et « non matures », avec des conséquences potentielles sur les modalités de financement et d’organisation de la filière. Les députés ont refusé d’examiner ces dispositions en urgence, estimant que leur portée justifiait un débat approfondi.
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Ce rejet prolonge l’incertitude réglementaire et financière pour les maîtres d’ouvrage, entreprises du BTP et gestionnaires d’actifs tertiaires, directement concernés par les modalités de collecte, de reprise et de financement des déchets de chantier. Le débat parlementaire devrait reprendre en séance publique le 26 mars, sur la base du texte initial adopté par le Sénat.
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REPORTING & DEVOIR DE VIGILANCE
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UE : adoption du paquet « Omnibus » de simplification du reporting durable et du devoir de vigilance. Le Conseil de l’Union européenne a donné, le 24 février 2026, son feu vert définitif au paquet législatif visant à simplifier les obligations applicables aux entreprises en matière de reporting de durabilité (CSRD) et de devoir de vigilance (CS3D).
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Cette réforme s’inscrit dans l’objectif affiché de renforcer la compétitivité européenne en réduisant la charge administrative pesant sur les entreprises. Le texte allège certaines obligations de publication d’informations prévues par la directive CSRD et limite l’« effet de cascade » de ces exigences sur les petites et moyennes entreprises (PME) intégrées dans les chaînes de valeur de grands groupes. Il ajuste également le périmètre et les modalités d’application de la directive sur le devoir de vigilance (CS3D), afin de restreindre certaines obligations procédurales, jugées trop lourdes.
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Cette simplification vise, notamment, à mieux proportionner les exigences en fonction de la taille des entreprises et à éviter que les obligations pesant sur les grandes sociétés ne se répercutent excessivement sur les plus petites structures.
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À noter : les États membres disposeront d'un an après l'entrée en vigueur de la directive pour transposer ses dispositions dans leur législation nationale (à l'exception de l'article 4 sur le niveau d'harmonisation, auquel ils sont tenus de se conformer au plus tard le 26 juillet 2028).
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CONSTRUCTION & CONTRÔLE TECHNIQUE
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Construction : révision de la norme NF P03-100, évolution du cadre du contrôle technique. La norme NF P03-100, qui encadre les missions des contrôleurs techniques dans le domaine de la construction, a fait l’objet d’une révision substantielle. Cette mise à jour vise à moderniser et clarifier le cadre d’intervention du contrôle technique des bâtiments, autour de cinq axes principaux.
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Ainsi, la révision entend d’abord clarifier les processus d’analyse, en précisant les modalités d’intervention et le positionnement du contrôleur technique tout au long du projet. Elle renforce également l’examen documentaire, en structurant davantage les pièces à analyser et les échanges avec les maîtres d’ouvrage et maîtres d’œuvre.
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Le texte améliore par ailleurs la lisibilité des missions, tant pour les donneurs d’ordre que pour les entreprises, en actualisant la définition et le périmètre des missions confiées. Il procède à une actualisation des missions pour tenir compte des évolutions réglementaires et techniques (notamment en matière de performance énergétique, sécurité et durabilité des ouvrages). Enfin, la révision précise les règles relatives à la gestion et à la traçabilité des documents, afin de sécuriser les responsabilités et formaliser les étapes clés du contrôle.
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En définitive, cette révision renforce les exigences documentaires et clarifie les responsabilités des maîtres d’ouvrage et des entreprises dans les opérations de construction et de réhabilitation.
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TAXE D'AMÉNAGEMENT ET PARKINGS
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Fiscalité : les parkings en terre battue entrent dans l’assiette de la taxe d’aménagement. Par une décision rendue le 18 février 2026, le Conseil d’État confirme que les aires de stationnement (y compris celles en terre battue) sont assujetties à la taxe d’aménagement.
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Et ce, dès lors qu'elles sont créées dans le cadre d’une opération soumise à une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou d’aménager). Cette solution repose sur le principe selon lequel la création d’aires de stationnement affecte l’utilisation des sols et constitue ainsi un élément imposable au titre de la taxe prévue à l’article L. 331-6 du Code de l’urbanisme.
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Cette position jurisprudentielle clarifie le fait que les surfaces dédiées au stationnement sont assimilées à des aménagements impactant l’urbanisation, et non exclues du fait de l’absence de construction strictement bâtie. Elle s’inscrit dans une interprétation large de l’assiette de la taxe d’aménagement, qui, au-delà des murs, inclut également certains aménagements et installations liés au projet d’urbanisme.
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Désordres post-réception : vigilance renforcée lors du décompte général et définitif (DGD). Par une récente décision, le Conseil d’État précise que le DGD fait obstacle à toute réclamation ultérieure du maître d’ouvrage pour des obligations contractuelles non mentionnées.
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Si des désordres postérieurs à la réception sont connus avant la notification du DGD, le maître d’ouvrage doit soit différer son établissement, soit l’assortir de réserves expresses. À défaut, il ne pourra plus engager la responsabilité contractuelle du titulaire, notamment au titre de la garantie de parfait achèvement.
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En revanche, les désordres révélés après l’établissement du DGD peuvent faire l’objet d’une action indemnitaire distincte.
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Espèces protégées : la raison impérative d'intérêt public majeur (RIIPM) est une condition nécessaire, mais insuffisante pour obtenir une dérogation. Par un récent arrêt, la Cour administrative d’appel (CAA) de Nancy rejette à nouveau le projet de construction de logements sociaux porté par Batigère, malgré la reconnaissance d’une RIIPM.
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Si le Conseil d’État avait admis en 2025 que l’objectif de production de logements sociaux pouvait constituer une RIIPM, la Cour rappelle que cette condition est cumulative avec deux autres exigences prévues à l’article L. 411-2 du Code de l’environnement, à savoir l’absence de solution alternative satisfaisante et le maintien des espèces concernées dans un état de conservation favorable.
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En l’espèce, le juge administratif a estimé que l’autorité préfectorale n’a pas suffisamment démontré l’absence d’alternative au site retenu et que le diagnostic écologique initial était trop lacunaire pour garantir la préservation des populations de salamandres tachetées.
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