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ADI_Veille stratégique et réglementaire du 9 au 16 février 2026
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La veille juridique hebdomadaire dédiée au secteur de l’immobilier
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Votre rendez-vous hebdomadaire.
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Envoyé chaque lundi après-midi, ce bulletin synthétise les
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principales évolutions législatives, parlementaires et jurisprudentielles
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PROGRAMMATION PLURIANNUELLE DE L'ÉNERGIE
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Programmation pluriannuelle de l'énergie (PPE) : relance du nucléaire et ajustement à la baisse de certaines trajectoires sur les énergies renouvelables (EnR). Comme annoncé par le Premier ministre, le décret fixant la PPE 3 couvrant la période 2025-2035, a été publié au Journal officiel le 13 février, après trois ans d'attente.
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Cette feuille de route énergétique confirme une relance massive du nucléaire, avec la construction de 6 réacteurs EPR2 (et la possibilité d’en ajouter 8), l’optimisation du parc existant et une production portée à 380-420 TWh d’ici 2035 (contre 320 TWh en 2023).
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S’agissant des EnR, la trajectoire est plus nuancée. Si l’éolien en mer et l’hydroélectricité sont appelés à se développer, la PPE acte un ralentissement du déploiement de l’éolien terrestre et du solaire, en lien avec une électrification de l’économie plus lente que prévu. Le photovoltaïque progresserait ainsi à 48 GW en 2030 puis 55 à 80 GW en 2035, tandis que la priorité sur l’éolien terrestre porte davantage sur l’optimisation des parcs existants que sur une expansion rapide.
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Ainsi, la trajectoire actée par le Gouvernement confirme un mix énergétique dominé par le nucléaire et l’électrification, avec une montée en puissance plus graduelle de certaines EnR, de nature à influencer les stratégies de raccordement, d’autoproduction et de décarbonation des actifs immobiliers à horizon 2035.
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Enfin, le décret prévoit que « le Gouvernement publiera d'ici la fin de l'année 2026 un rapport sur l'évolution de la consommation d'électricité, du développement des moyens de production d'électricité décarbonée et du développement des flexibilités décarbonées ».
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ZÉRO ARTIFICIALISATION NETTE
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Zéro artificialisation nette (ZAN) : 218 élus locaux et nationaux appellent à la stabilité législative avant les municipales. Cette lettre ouverte est portée par la Fédération nationale des SCoT (schémas de cohérence territoriale) et signée par des élus de différents bords politiques. Ils demandent aux parlementaires de suspendre toute nouvelle évolution législative sur la trajectoire de sobriété foncière, notamment la proposition de loi dite « Trace » et les dispositions foncières du projet de loi de simplification de la vie économique.
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Ils plaident pour une stabilité normative, estimant que les collectivités territoriales ont déjà engagé un travail conséquent de révision de leurs documents d’urbanisme dans le cadre du ZAN. Les signataires rappellent que près de 80 % des 447 SCoT ont été révisés ou modifiés depuis 2021, pour un coût global estimé à 62 millions d'euros, et dénoncent une « inflation législative » fragilisant la sécurité juridique des documents de planification.
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Ils appellent à un état des lieux objectivé, sous pilotage gouvernemental, intégrant étude d’impact et concertation, et privilégient un accompagnement des territoires – notamment via des ajustements fiscaux – plutôt qu’une nouvelle réforme avant les élections municipales de mars 2026.
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Dérogations au plans locaux d'urbanisme (PLU) : un outil juridique en expansion mais peu mobilisé sur le terrain. Dans un article récent, Le Moniteur fait le point sur la multiplication des dérogations aux PLU, introduites par plusieurs lois récentes (Daubié, Huwart) afin d’accélérer la production de logements, la transformation de bureaux et la densification urbaine.
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Ces assouplissements visent à adapter ponctuellement les règles locales au nom de l’intérêt général (mixité sociale, rénovation énergétique, reconstruction après sinistre, etc.), sans remettre en cause formellement la planification.
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Dans les faits, ces dérogations restent peu utilisées. Leur rédaction complexe, leur caractère discrétionnaire (soumis à l’accord du maire) et le risque contentieux freinent leur mobilisation par les porteurs de projets. Les dispositifs les plus activés concernent principalement les règles de stationnement, notamment à proximité des gares ou en cas de mise à disposition de véhicules électriques ou en autopartage, malgré un encadrement jurisprudentiel récent.
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ÉLECTIONS MUNICIPALES 2026
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Élections municipales de mars 2026 : la transition écologique reste une priorité pour les élus locaux. Dans une vaste étude nationale publiée mi-février, The Shift Project dresse un état des lieux des priorités climatiques des élus municipaux à l’approche des élections de 2026. Réalisée entre octobre 2025 et janvier 2026 auprès de 3 000 élus (dont 1 000 maires), l’enquête montre que près de 90 % d’entre eux se disent concernés par la transition écologique et estiment avoir porté ces enjeux au cours de leur mandat.
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La préservation de l’environnement figure parmi les trois priorités identifiées pour le prochain mandat. Les élus plébiscitent des actions à impact direct sur le cadre de vie et les consommations d’énergie, notamment la rénovation énergétique des bâtiments (93 %) et le développement des mobilités actives et des transports collectifs (83 %).
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L’étude souligne toutefois un besoin accru d’ingénierie, de ressources humaines et de stabilité des financements, ainsi qu’un déficit de compétences identifié par 41 % des répondants. The Shift Project envisage ainsi de renforcer l’accompagnement et la formation des élus sur ces sujets.
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ACTUALISATION DE LA FISCALITÉ FONCIÈRE
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L’administration fiscale a publié au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) une actualisation des coefficients d’érosion monétaire applicables en 2026 pour le calcul des taxes sur les cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles.
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Pour rappel, l’assiette de ces taxes correspond à la plus-value réalisée, déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition actualisé en fonction de l’indice des prix à la consommation (hors tabac). Afin de simplifier ce calcul, l’administration admet l’usage de coefficients forfaitaires d’érosion monétaire, mis à jour chaque année.
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Concrètement, cette actualisation impacte le calcul de la plus-value taxable pour les cessions intervenant en 2026 et doit ainsi être intégrée dans les simulations financières des opérations foncières qui seraient concernées.
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MARCHÉS PUBLICS DE TRAVAUX
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Une analyse, récemment publiée par Le Moniteur, dresse un panorama des principaux recours permettant de remettre en cause un marché public de travaux devant le juge administratif, en distinguant les actions ouvertes avant et après la signature du contrat.
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Avant la signature, le référé précontractuel constitue l’outil le plus efficace : il permet de sanctionner les manquements aux règles de publicité et de mise en concurrence, avec des pouvoirs étendus du juge (annulation de la procédure, injonctions, suppression de clauses). Il peut être exercé jusqu’à la signature du contrat et donne lieu à une décision rapide (en principe sous vingt jours).
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Après la signature, les voies de recours se resserrent. Le référé contractuel vise des irrégularités graves, comme l'absence de publicité, et doit être exercé dans des délais stricts (31 jours ou, à défaut de publicité, six mois). Le recours en contestation de validité du contrat (dit « Tarn-et-Garonne »), ouvert dans un délai de deux mois à compter des mesures de publicité appropriées (ou, à défaut, dans un délai raisonnable d’un an), demeure le recours de droit commun, même si le juge privilégie le plus souvent la poursuite du contrat. Enfin, le recours dit « Transmanche » permet de solliciter la résiliation d’un contrat en cours d’exécution dans des hypothèses limitées, sous réserve d’un intérêt lésé suffisamment direct et certain.
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Contentieux : intérêt à agir des associations environnementales contre les contrats. Dans un récent arrêt, la Cour administrative d’appel (CAA) de Lyon précise les conditions dans lesquelles une association environnementale agréée peut contester un contrat administratif (en l’espèce, un bail emphytéotique administratif et une concession domaniale portant sur la réhabilitation d’un ensemble immobilier en bord de lac).
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Ainsi, la Cour rappelle qu’une association agréée dispose d’un intérêt à agir contre toute décision administrative, y compris contractuelle, dès lors que celle-ci présente un lien direct avec son objet statutaire et est susceptible de produire des effets dommageables pour l’environnement sur le territoire couvert par son agrément. Encore faut-il que l’association démontre concrètement que les intérêts qu’elle défend sont susceptibles d’être lésés par l’exécution du contrat.
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En l’espèce, faute d’avoir établi la réalité des effets négatifs allégués sur l’environnement, la nature ou le patrimoine bâti, l’association n’a pas été reconnue recevable. Cette décision confirme et garantit l’ouverture du prétoire aux associations agréées en matière contractuelle, tout en maintenant une exigence probatoire rigoureuse.
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Appel à projets : pas de droit à indemnisation en cas d’abandon du projet. Dans un récent arrêt, la Cour administrative d’appel (CAA) de Nantes juge que la sélection d’un candidat à l’issue d’un appel à projets ne crée aucun droit à la signature d’un contrat ni à indemnisation en cas d’abandon ultérieur de l’opération.
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En l’espèce, une société, retenue pour un projet hôtelier sur le domaine privé d’une commune, réclamait près d’1 million d'euros au titre des frais engagés et d’un manque à gagner après l’abandon du projet.
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La Cour rappelle que l’appel à projets constitue une simple modalité de sélection préalable, distincte d’une procédure de passation d’un contrat de la commande publique. En l’absence d’engagement contractuel ferme et au regard des clauses du cahier des charges réservant à la commune la faculté d’interrompre la procédure sans indemnisation, aucune faute ne peut être retenue.
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L’abandon du projet, fondé sur un motif d’intérêt général (complexité juridique, risques contentieux, choix de renaturation du site), ne saurait donc engager la responsabilité de la collectivité locale.
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