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ADI_Veille stratégique et réglementaire du 9 au 16 mars 2026
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La veille juridique hebdomadaire dédiée au secteur de l’immobilier
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Envoyé chaque lundi après-midi, ce bulletin synthétise les
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principales évolutions législatives, parlementaires et jurisprudentielles
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Calendrier parlementaire : plusieurs textes clés incertains d’ici 2027. Plusieurs projets et propositions de loi pourraient ne pas aboutir avant l’élection présidentielle, en raison de la complexité des textes, de la durée des débats parlementaires et de priorités politiques susceptibles d’évoluer à l’approche de l’échéance électorale.
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Le projet de loi d’adaptation au droit de l’Union européenne (DDADUE), qui vise à transposer diverses dispositions européennes (numérique, énergie, transports), a été examiné rapidement au Sénat en février mais n’est pas encore inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale. Une fenêtre en septembre 2026 est envisagée avant l’examen du budget.
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Le projet de loi de simplification de la vie économique (SVE) connaît également un avenir incertain. Après une commission mixte paritaire (CMP) conclusive, le gouvernement a repoussé le vote final en raison du débat sur la suppression des zones à faibles émissions (ZFE). L’exécutif cherche désormais un compromis, faute de quoi certaines dispositions pourraient être reprises par voie réglementaire.
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Sénat : une proposition de loi (PPL) pour encadrer l'implantation des data centers.
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Porté par David Ros (groupe Socialiste, Écologiste et Républicain), ce texte vise à mieux encadrer l’implantation des centres de données, afin de concilier souveraineté numérique, aménagement du territoire et exigences environnementales.
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Alors que le nombre de data centers pourrait atteindre environ 700 en France d’ici 2033 (contre 250 en 2022), ces infrastructures soulèvent des enjeux croissants pour les territoires : consommation foncière, pression sur les réseaux électriques et hydriques, ainsi que gestion de la chaleur produite. La proposition de loi prévoit ainsi de renforcer la planification territoriale via les schémas de cohérence territoriale (SCoT), afin de mieux coordonner leur implantation et d’intégrer les enjeux d’équilibre territorial, d’énergie et de consommation d’espace.
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Le texte introduit également plusieurs mesures environnementales et fiscales. Les études d’impact devraient notamment analyser la réutilisation de la chaleur fatale produite par les centres de données, par exemple pour alimenter des réseaux de chaleur urbains ou des équipements publics. Par ailleurs, une redevance sur les prélèvements d’eau liés au refroidissement pourrait être instaurée, et ces infrastructures pourraient être soumises à certaines taxes locales, afin d’assurer un meilleur retour financier pour les collectivités accueillant ces installations.
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À noter : cette PPL doit être examinée par les sénateurs en séance publique le 25 mars 2026.
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GRANDES TENDANCES APRÈS LE 1ER TOUR
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Municipales 2026 : premières orientations immobilières après le 1er tour du 15 mars 2026. Dans les grandes villes françaises, en particulier, la campagne municipale a contribué à mettre en évidence plusieurs priorités récurrentes en matière d’immobilier et d’aménagement urbain.
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À Paris, le candidat arrivé en tête Emmanuel Grégoire (37,4 %) défend un plan de rénovation thermique du parc bâti, tandis que Rachida Dati (25,5 %) souhaite arrêter certaines préemptions et revoir des projets d’aménagement. À Lyon, le maire sortant écologiste Grégory Doucet (36,8 %) est au coude-à-coude avec Jean-Michel Aulas (36,8 %), ce dernier proposant une révision du plan locale d'urbanisme et d'habitat (PLU-H) pour faciliter la construction et soutenir l’activité économique.
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Dans d’autres métropoles, les débats portent sur la rénovation énergétique, la reconversion des bâtiments et la densification urbaine. À Marseille, l’opposition entre le maire sortant Benoît Payan (33,2 %) et le candidat RN Franck Allisio (29 %) porte notamment sur l’adaptation du PLU aux enjeux climatiques et la valorisation du foncier urbain. À Toulouse, Bordeaux ou Lille, plusieurs candidats mettent en avant des plans de rénovation énergétique des bâtiments et de revitalisation des commerces.
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Globalement, au-delà des tendances et rapports de forces politiques, ce premier tour a permis de confirmer que les politiques urbaines locales – rénovation du parc bâti, gestion du foncier et développement économique des villes – constituent un enjeu central des élections municipales 2026.
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La Commission européenne ouvre une procédure d’infraction contre la France. Annoncée le 11 mars 2026, cette action est initiée contre la France et 18 autres États membres de l'Union européenne (UE) pour ne pas avoir transmis dans les délais leurs plans nationaux de rénovation des bâtiments.
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Ces plans constituent un outil central de la politique européenne de décarbonation du bâtiment. Ils doivent notamment détailler les trajectoires de rénovation du parc existant, les mesures de financement mobilisées et les dispositifs d’accompagnement des propriétaires publics et privés.
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La Commission demande désormais aux États concernés de régulariser rapidement leur situation. À défaut de réponse satisfaisante dans les délais impartis, la procédure pourrait se poursuivre par un avis motivé, première étape avant une éventuelle saisine de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE). Cette mise en demeure intervient alors que les États membres doivent également préparer la mise en œuvre de la directive EPBD, qui prévoit une accélération du rythme de rénovation dans les prochaines années.
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La transformation des bureaux en logements au cœur des stratégies d’innovation urbaine. Le journal Les Échos revient sur les nouvelles dynamiques d’innovation dans l’immobilier tertiaire, marquées notamment par le développement de projets de transformation de bureaux vacants en logements.
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Dans la métropole du Grand Paris, un gisement important de bureaux et de locaux d’activités sous-occupés pourrait ainsi être reconverti, à condition d’adapter les projets à la morphologie et aux contraintes techniques de chaque bâtiment.
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Ces opérations restent toutefois freinées par leur coût souvent supérieur à celui de la construction neuve, en raison de la complexité des restructurations lourdes. Plusieurs acteurs du secteur estiment néanmoins que l’industrialisation des processus de transformation pourrait permettre de réduire ces coûts et d’accélérer la reconversion du parc tertiaire existant, dans une logique de mixité des usages et de ville plus durable.
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DÉCARBONATION DU PARC IMMOBILIER
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Lancement du contrat de performance carbone (CPC) pour accélérer la décarbonation du parc existant. Présenté à l'occasion du MIPIM, le 10 mars 2026, par Arcadis et l’établissement public Paris La Défense, le CPC propose un nouveau cadre contractuel destiné à aligner performance environnementale et modèle économique des projets immobiliers.
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Inspiré du contrat de performance énergétique (CPE), ce dispositif vise à encourager la sobriété carbone tout au long du cycle de vie du bâtiment, en particulier dans les opérations de rénovation ou de transformation.
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Le principe du CPC consiste à rémunérer la maîtrise d’œuvre en fonction de la valeur créée par la sobriété, mesurée à partir des investissements évités et des réductions d’émissions de carbone par rapport à un scénario de référence. Le contrat pourrait être conclu entre le propriétaire d’un bâtiment, le concepteur ou le promoteur, avec l’intervention d’un tiers de confiance chargé de vérifier l’atteinte des objectifs carbone et économiques.
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Ce modèle vise notamment à corriger le désalignement actuel entre performance carbone et rémunération des acteurs, la maîtrise d’œuvre étant aujourd’hui généralement rémunérée en fonction du montant des travaux. En valorisant les stratégies de conservation de l’existant, de réemploi et de sobriété matérielle, le CPC pourrait favoriser des opérations de réhabilitation ou de transformation d’actifs tertiaires, notamment dans le cas de bureaux vacants à reconvertir.
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Pour l’instant au stade expérimental, ses promoteurs espèrent une première adoption par les professionnels dès 2026.
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LOYERS DES BAUX COMMERCIAUX
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Bail commercial : abattements et majorations dans la fixation du loyer renouvelé. À travers deux récents arrêts, la Cour d’Appel de Paris précise la méthode de fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé à la valeur locative.
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Les juges rappellent que cette valeur ne résulte pas d’un simple calcul au mètre carré pondéré : elle doit être corrigée à la hausse ou à la baisse en fonction des obligations respectives des parties et des conditions constatées dans les baux de référence.
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Les décisions confirment que les charges normalement supportées par le bailleur, mais transférées au locataire sans contrepartie, constituent en principe un facteur de diminution de la valeur locative. Sont notamment concernés la taxe foncière, l’assurance de l’immeuble, certains travaux de mise aux normes ou liés à la vétusté, lorsqu’ils sont mis à la charge du preneur. Le juge peut également appliquer d’autres abattements, dès lors que ces obligations excèdent les usages ou créent un déséquilibre contractuel.
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À l’inverse, une majoration de la valeur locative n’est admise que si le bail procure au locataire un avantage commercial réel et inhabituel. Les juges refusent par exemple de majorer le loyer en présence d’une simple clause de cession du bail intra-groupe, jugée insuffisante pour caractériser un avantage significatif.
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Ces décisions rappellent enfin que le juge n’est pas lié par l’expertise judiciaire et peut apprécier librement la surface pondérée, la valeur unitaire et les correctifs appliqués. Elles soulignent ainsi l’importance, lors de la rédaction du bail commercial, des clauses relatives aux charges, travaux et taxes, qui peuvent avoir un impact déterminant lors de la fixation du loyer au moment du renouvellement.
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Cour d’Appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 5 février 2026, n° 23/16884
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Cour d’Appel de Paris, pôle 5, chambre 3, 12 février 2026, n° 22/15564
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LOYERS DES BAUX COMMERCIAUX
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Bail commercial : le tribunal judiciaire doit statuer sur la fixation du loyer lorsqu’elle est demandée à titre accessoire, selon un récent arrêt de la plus haute juridiction de l'ordre judiciaire.
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Ainsi, la Cour de cassation rappelle que lorsque le tribunal judiciaire est saisi d’un litige relevant de sa compétence, il doit également statuer sur une demande de fixation ou de révision du loyer commercial formulée à titre accessoire. Dans ce cas, il ne peut pas se déclarer incompétent pour renvoyer les parties devant le juge des loyers commerciaux.
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En principe, selon l’article R.145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du loyer relèvent du juge des loyers commerciaux, tandis que les autres litiges liés au bail commercial relèvent du tribunal judiciaire. Toutefois, lorsque la question du loyer est soulevée accessoirement dans un litige principal relevant du tribunal judiciaire, celui-ci doit trancher l’ensemble du différend.
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Dans l’affaire jugée, une locataire contestait un commandement de payer visant la clause résolutoire et demandait également la révision à la baisse du loyer. Le tribunal judiciaire puis la cour d’appel s’étaient déclarés incompétents pour statuer sur cette demande. La Cour de cassation casse cette décision et précise que le tribunal judiciaire a l’obligation de statuer sur la demande accessoire relative au loyer.
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Cette décision vise à éviter la multiplication des procédures et à garantir une bonne administration de la justice, en permettant au tribunal judiciaire de traiter l’ensemble du litige lorsqu’il en est régulièrement saisi.
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Bail commercial : la prescription biennale fait perdre le droit à indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux. Par un récent arrêt, la Cour de cassation rappelle que l’action du locataire visant à obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction est soumise à une prescription biennale.
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Celle-ci court à compter de la date d’effet du congé délivré par le bailleur, y compris lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. La Haute juridiction précise que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription. Ainsi, si le locataire ne saisit pas le tribunal dans un délai de deux ans, son action est prescrite.
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Cette prescription emporte des conséquences importantes : le locataire perd non seulement son droit à indemnité d’éviction, mais également son droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L.145-28 du Code de commerce. Il devient alors occupant sans droit ni titre, ce qui peut permettre au bailleur de demander son expulsion, notamment en référé.
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Cette décision illustre la rigueur du régime de prescription en matière de baux commerciaux et rappelle l’importance pour le locataire d’engager rapidement une action judiciaire, même lorsque des négociations sont en cours avec le bailleur.
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Obligation de délivrance : absence de prescription tant que le manquement persiste. Dans un récent arrêt, la Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue pendant toute la durée du bail commercial.
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Dès lors, le locataire peut en demander l’exécution forcée tant que le manquement perdure, sans que la prescription puisse lui être opposée.
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En l’espèce, des locataires exploitant une boulangerie-pâtisserie avaient constaté qu’une cour comprise dans l’assiette du bail leur était inaccessible. Après avoir saisi la justice pour obtenir la délivrance de cet espace et l’indemnisation de leur préjudice, leur action avait été déclarée prescrite par la cour d’appel, au motif qu’ils connaissaient la situation depuis plusieurs années. La Cour de cassation censure ce raisonnement : le manquement du bailleur se prolongeant dans le temps, l’action en exécution de l’obligation reste recevable.
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La haute juridiction précise toutefois que si l’action en exécution n’est pas prescrite tant que le manquement subsiste, l’indemnisation du préjudice est limitée aux cinq années précédant l’action en justice, conformément au délai de prescription quinquennale prévu par l’article 2224 du Code civil. Cette décision confirme ainsi la nature durable de l’obligation de délivrance du bailleur et renforce la protection du locataire lorsque les locaux loués ne correspondent pas aux stipulations du bail.
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